주택임대 / 구입
주택임대/구입
텍사스의 주거 형태는 크게 단독주택, 타운하우스, 아파트의 형태로 나눠지며 거주하려면 주택이나 타운하우스를 구입하거나 주택, 타운하우스, 아파트를 임대해야 합니다. 한국과 달리 텍사스의 아파트는 개별 유닛 별로 판매가 되지 않고 임대만 가능합니다.
주택, 타운하우스, 아파트 임대 절차
주정부 라이센스를 가진 부동산 전문인과 함께 임대하고자 하는 주거지를 결정합니다.
세입자가 원하는 조건을 적은 계약서와 임대신청서를 집주인 측에 전달합니다. 이 과정에서 집주인은 세입자의 신용도를 조사할 수 있으며 그 결과에 따라 다른 조건을 요구할 수도 있습니다. 한국에서 바로 오는 경우, 미국에 쌓아놓은 신용이 없으므로 다른 사람의 보증이나 보증금을 더 많이 요구할 수도 있습니다.
신용평가에 대한 승인이 나고, 집주인과 세입자가 계약서의 모든 조건에 합의한 후 서명하면 이 계약서는 법적인 효력을 가지게 됩니다. 계약서에는 임대기간, 가격, 고장시 수리 책임 등 중요한 내용이 담겨 있으므로 계약서의 모든 내용을 충분히 이해한 후에 싸인해야 합니다.
계약서에 합의된 금액을 지불하고 정해진 날짜에 열쇠를 전달 받습니다.
입주 후에는 거주지의 현재 상태를 체크하는Inventory Check Form을 정확히 기입하여 집주인에게 전달해야 합니다. 계약기간이 끝나고 세입자가 이사를 나갈 때 집주인은 이 서류를 근거로 집의 손상여부를 확인합니다.
이사를 들어온 후 발생하는 모든 문제에 관해서는 집주인에게 서면으로 통보해야 하고, 이를 반드시 기록으로 남겨 놓아야 합니다.
주택, 타운하우스 매입절차
1. 융자 사전 승인 (Pre Approval)
한국과 달리 미국에서는 대부분 주택담보융자(Mortgage)로 집을 장만하기 때문에 주택 구매를 위해서는 먼저 현재의 수입과 채무를 바탕으로 융자 가능한 금액을 확인해야 합니다. 융자 가능한 금액과 다운페이 가능한 금액의 금액의 합이 구매할 수 있는 주택의 가격입니다.
융자 가능 금액은 주 거래은행이나 Loan Officer와 상담을 통해 확인할 수 있으며, 담당자에게 융자 사전승인서(Pre-Qualification 혹은 Pre Approval Letter)를 요청하십시오.
Pre Approval Letter에는 융자 가능 금액이 명시되어 있으며 대부분의 셀러들은 바이어가 오퍼를 넣을때 Pre-Approval Letter를 함께 제출할 것을 요구하고 있습니다. 그렇지 않은 경우라도 셀러들은 Pre-Approval Letter가 있는 오퍼를 그렇지 않은 오퍼보다 훨씬 긍적적으로 평가합니다.
이 Letter는 어디까지나 Pre Approval이기 때문에 실제 Loan Processing과는 다르며 실제 Loan Processing은 구매할 집을 선택하고 오퍼를 넣은 다음 계약서의 모든 내용이 합의 되었을 때 비로서 시작됩니다.
2. 부동산 전문인 선정
융자 사전승인을 받은 후에는 주택구매를 구체적으로 도울 부동산을 정해야 합니다. 좋은 리얼터를 선정하려면 주변 사람들이 추천하는 두세명의 부동산을 만나본 후 가장 커뮤니케이션이 잘 되고 일처리 스타일이 맞는 사람으로 결정하시면 됩니다.
어떤 분들은 여러 부동산을 동시에 고용하여 주택을 보는 경우도 있지만 실제로 부동산 전문인들이 보여주는 집들은 Mulitiple Listing Service를 통해서 모든 부동산 이 공유하고 있기 때문에 볼 수 있는 집은 거의 같습니다. 부동산 전문인에 따라 주택을 보는 관점과 제공하는 서비스가 다를 뿐입니다.
현재 건축중인 New Home의 경우에도 바이어가 직접 빌더와 접촉하는 것보다는 리얼터와 함께 구매절차를 진행하는 것이 바이어에게 유리합니다. 부동산을 결정하면 바이어가 구입할 수 있는 가격과 원하는 지역의 매물들을 보기 시작합니다.
대부분의 부동산은 바이어에게 Residential Buyer/Tenant Representation Agreement라는 서류에 싸인할 것을 요구할 것입니다. 이 서류는 부동산과 고객이 서로를 위해서 일정기간 동안 일할 것을 계약하는 서류로 부동산 뿐만 아니라 고객을 동시에 보호하는 서류이므로 같이 일할 부동산을 선정한 후에는 싸인을 하는 것이 좋습니다.
3. 계약서 작성 및 실행 (Offer and Execution of Contract)
바이어가 구매하고자 하는 주택을 발견하며 부동산구매 희망가격과 관련 사항을 기록한 계약서를 작성하여 리스팅 에이전트에게 전달합니다. 이 과정을 Offer라고 합니다.
대부분의 부동산은 텍사스 리얼에스테이트 커미션 (Texas Real Estate Commission : TREC))에서 정한 표준 계약서를 사용합니다. 부동산은이 계약서와 함께 Ernest Money, Option Fee, 융자사전승인서(Pre Approval Letter)를 셀러측 부동산에게 전달합니다. 융자사전승인서는 바이어가 해당 주택의 구매를 매우 신중하게 고려하고 있으며 구매능력이 있음을 증명함으로써 구매 절차를 보다 빠르게 해줍니다.
양측의 부동산은 셀러와 바이어를 대신하여 계약서의 각 조항들을 서로 조정하고 합의합니다. 계약서의 모든 조항이 합의되고 셀러와 바이어가 계약서에 싸인을 하면 그 날짜로부터 이 계약서는 법적인 효력을 가지게 되고 셀러와 바이어는 계약서의 내용을 이행할 의무가 있습니다.
바이어가 계약서와 함께 지불한 Ernest Money는 클로징 컴패니로 전달되고 클로징 컴패니는 이제부터 본격적으로 주택매매 프로세스를 시작합니다.
4.융자 신청(Loan Processing)
셀러와 바이어가 계약서에 싸인을 하고나면 바이어는 융자 담당자에게 계약서 사본을 전달하고 융자담당자는 융자신청서를 작성한 후 Loan Processing을 시작합니다.
융자프로그램은 매우 복잡하고 다양하므로 융자 담당자와의 충분한 협의를 통해 바이어에게 가장 적합한 융자 프로그램을 선택하는 것이 바람직합니다.
5.주택검수(Inspection)
특별한 경우를 제외한 대부분의 계약서에는 셀러와 바이어는 옵션조항에 합의를 합니다.
옵션조항이란 텍사스 리얼터 협회 표준계약서 23. Termination Option 항목으로 바이어가 일정액의 Option Money(일반적으로 100불)를 예치하면 일정기간(보통 7일에서 10일)안에 이 계약을 파기할 수 있다는 내용입니다.
이 기간동안 바이어는 텍사스 주정부가 발행한 라이센스를 가진 전문 주택 인스펙터를 고용하여 구입하고자 하는 주택의 전반적인 상태를 점검하게 됩니다. 인스펙션 비용은 주택의 크기에 따라 다릅니다.
텍사스의 덥고 습한 기후는 목재를 갉아먹는 터마이트 등과 같은 곤충으로 인한 피해가 흔히 발생하므로 전문가를 고용하며 별도로 Termite and WDI 인스펙션을 하시기를 권유합니다. 또한 택사스의 더운 날씨에는 A/C 시스템의 성능이 매우 중요하므로 HVAC 전문가를 고용하여 보다 구체적이고 정확한 인스펙션을 받아 보는 것도 좋습니다.
인스펙션이 끝나면 리얼터와 인스펙션 결과를 확인하고 인스펙션 결과에 따라 셀러와 바이어는 또 한번의 수리 및 비용에 관한 Negotiation을 하게 되며 바이어측 부동산은 이 내용을 별로의 서류(Amendment)로 작성하여 셀러와 바이어에게 전달합니다.
이 모든 과정은 계약서에 명시된 옵션 기간동안 이루어져야 하며 옵션기간이 종료된 후에는 Earnest Money는 환불되지 않습니다.
혹시 옵션기간동안 여러가지 이유로 계약을 파기하는 경우, 바이어측 부동산은 셀러에게 이를 서면으로 알리고 바이어는 Earnest Money는 돌려 받을 수 있습니다.
6.클로징 준비
옵션 기간이 종료되고 바이어가 해당주택의 구매를 최종적으로 결정하고 나면 아래와 같은 구체적인 업무가 시작됩니다.
융자기관(Lender)에서는 Appraisal을 실시하고 융자와 관련된 각종 서류를 작성하여 Title Company에 전달합니다.
Title Company는 융자관련 서류, Survey(지적도), HOA, TAX 등 클로징과 관련한 모든 정보를 취합하여 셀러와 바이어가 지불할 금액과 여러가지 부대 비용을 정산한 서류인 "HUD 1"을 준비합니다. 이 서류는 보통 클로징 24 ~48 시간 전에 완료됩니다.
Buyer는 각종 Utility, 은행구좌, 전학 등 주소변경과 관련된 모든 일을 처리하고, 이사준비를 합니다. 클로징 직전 HUD 1 서류가 완료되면 지불하셔야 할 금액을 확인하신 후 은행에서 Title Company 명의로 된 Cashier's Check을 준비하십시오.
이 기간 동안 바이어측 부동산은 클로징 컴페니, 렌더, 리스팅 에이전트와의 지속적인 커뮤니케이션을 통해 진행상황을 확인하고, 문제가 발생할 경우 해결점을 찾습니다. 클로징 직전에는 바이어와 함께 구입하고자 하는 주택을 방문하여 계약서의 모든 내용이 제대로 이행되었는지 최종적으로 확인하는 Final Walk-Through를 합니다.
7.거래종료 및 정산(Closing)
부동산 거래에 있어서 한국과 미국(텍사스)의 가장 큰 차이점이 있다면 바로 제 3자인 타이틀 컴패니를 이용한 클로징입니다.
"클로징" 이란 주택 거래의 마지막 단계로 계약서에 명시된 날짜에 바이어와 셀러가 거래와 관련된 모든 서류에 서명을 하고 주고 받을 금액을 정산하는 행위입니다. 이 일을 셀러나 바이어에 치우치지 않고 공정하게 3자의 입장에서 객관적으로 처리하는 기관이 바로 Title Company이며 Title Compnay에서는 각종 County Recording과 명의의전 등 모든 서류처리를 대행합니다.
클로징 당일 바이어는 타이틀 컴패니에서 요구하는 아이디(보통 운전면허나 여권, SSN)와 지불해야 할 금액의 Cashier's Check, 혹시 발생할 수 있는 차액을 지불하기 위한 Personal Check를 준비하시면 됩니다.
셀러와 바이어가 각종 서류에 싸인을 마치고 바이어가 Cashier's Check를 지불하고 나면 Title Company에서는 융자회사로부터 융자금액이 Title Company로 입금(Funding)이 되었는지를 확인한 후, 바이어에게 주택의 열쇠를 전달합니다. 이것으로 주택구매의 모든 절차가 완료됩니다.
셀러와 바이어가 모든 서류에 싸인을 한 후 Funding 이 바로 되는 경우도 있으나 간혹 융자회사의 사정으로 인해 펀딩이 지연되는 경우도 있으며 펀딩이 되기 전에는 주택의 열쇠를 건네받을 수 없습니다.
